Kaufpreisfaktor Immobilie berechnen: Rendite oder Vervielfältiger?

Den Kaufpreisfaktor Immobilie berechnen: Was steckt dahinter?

Der Kaufpreisfaktor – oft auch als Vervielfältiger oder Mietmultiplikator bezeichnet – gibt an, wie viele Jahreskaltmieten nötig sind, um den Kaufpreis zu decken. Anschließend an deine Wertermittlung dient dieser Wert als einfaches Maß für die Teuerungsrate eines Objekts.

Zuerst teilst du dafür den Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete. Dabei gilt eine einfache Faustregel: Je niedriger der Faktor, desto lukrativer ist das Investment aus reiner Cashflow-Sicht. Laut Wikipedia ist dieser Faktor der exakte Kehrwert der Bruttomietrendite.

Vervielfältiger vs. Mietrendite im direkten Vergleich

Während der Multiplikator ideal für den schnellen Check auf Immobilienportalen ist, bietet die Nettomietrendite eine deutlich tiefere Analyse. Jedoch vernachlässigt der reine Faktor die wichtigen Kaufnebenkosten und die laufenden Bewirtschaftungskosten.

Deshalb solltest du den Kaufpreisfaktor Immobilie berechnen, um lediglich eine erste Vorauswahl zu treffen. Danach ist es zwingend notwendig, den Deal in einem professionellen Immobilien Kalkulator im Detail zu prüfen. Schließlich entscheidet die Rendite nach Steuern über deinen tatsächlichen Erfolg.

Welcher Zielwert ist im heutigen Marktumfeld lukrativ?

In der Niedrigzinsphase waren Ergebnisse von 30 oder sogar 40 in Top-Lagen keine Seltenheit. Daher haben sich die Marktbedingungen durch die Zinswende massiv verschoben. Sobald die Finanzierungskosten steigen, muss die Kennzahl sinken, damit das Objekt kein Draufzahlgeschäft wird.

Dementsprechend suchen viele Investoren heute wieder nach Angeboten mit einem Faktor zwischen 15 und 22. Zusätzlich solltest du immer dein Zinsänderungsrisiko berechnen, um zu validieren, ob der Deal auch bei einer Anschlussfinanzierung rentabel bleibt.

Häufige Fragen zur schnellen Angebotsprüfung