Offizielles Handbuch & Dokumentation • Rechtsstand 2026

Immobilien Portfolio Tracker Anleitung

Das offizielle Handbuch: Immobilien Portfolio Tracker Anleitung für Kennzahlen, Steuern & Miet-Tracking

Diese offizielle Immobilien Portfolio Tracker Anleitung führt dich Schritt für Schritt durch alle Module, finanzmathematischen Formeln und gesetzlichen Schutzfunktionen unserer Web-App. Deshalb behalten private Vermieter und Kapitalanleger ihre Renditen, Steuerfristen und Cashflows jederzeit verlässlich im Griff. Außerdem bleiben deine sensiblen Finanzdaten dank der 100% lokalen Browser-Verarbeitung vollkommen privat.

1. Schnellstart: In 3 Minuten zum Portfolio

Dank dieser Immobilien Portfolio Tracker Anleitung legst du Liegenschaften in Rekordzeit an – völlig ohne Registrierungszwang.

Zunächst stehen dir drei flexible Wege zur Verfügung, um dein Bestands- oder Akquise-Portfolio zu digitalisieren. Somit kannst du entweder direkt mit echten Daten durchstarten oder alle Kennzahlen vorab risikofrei im Demo-Modus kennenlernen.

KI-Exposé-Import

Lade einfach ein PDF-Exposé hoch oder füge den Text aus einem Immobilienportal ein. Außerdem extrahiert die lokale KI Kaufpreis, Wohnfläche, Mieteinnahmen, Baujahr und Energieeffizienz automatisch in die Maske.

Zeitersparnis: ca. 90 %

Präzise Direkteingabe

Erfasse Adresse, Anschaffungskosten, Bankkredit (Zins, Tilgung, Zinsbindung), Mieterdaten und nicht umlegbare Bewirtschaftungskosten in übersichtlichen 5 Schritten. Folglich behältst du die volle Kontrolle über jeden Cent.

Volle Kontrolle über jeden Cent

Demo-Daten laden

Möchtest du das Tool erst unverbindlich testen? Mit einem Klick lädst du ein realistisches Demo-Portfolio (ETW & MFH) und siehst sofort alle Auswertungen live. Daher sparst du wertvolle Vorbereitungszeit beim ersten Rundgang.

Sofort interaktiv ausprobieren

2. Kennzahlen & Rendite-Cockpit: Portfolio-Analyse nach Plan

Wie Immo-Tracker deine finanziellen Kennzahlen auf institutionellem Niveau berechnet.

In diesem zentralen Abschnitt der Immobilien Portfolio Tracker Anleitung erfährst du, wie Nettovermögen, LTV und DSCR tagesaktuell ermittelt werden. Folglich erhalten private Vermieter dieselbe analytische Präzision wie professionelle Immobilienfonds.

Nettovermögen (Eigenkapital)

Wachstumstreiber

Das reale Nettovermögen entspricht dem Marktwert aller Liegenschaften abzüglich aller offenen Restschulden. Folglich wächst dein Vermögen Monat für Monat durch planmäßige Tilgungsraten sowie die nachhaltige Wertsteigerung deiner Bestände.

Nettovermögen = Summe(Marktwerte) − Summe(Restschulden)

Beleihungsauslauf (LTV)

Bankkriterium

Der Loan-to-Value beziffert das Verhältnis der Darlehensschulden zum aktuellen Immobilienwert. Deshalb nutzen finanzierende Banken diese Kennzahl zur Einstufung in standardisierte Risikoklassen:

< 60% Konservativ (Top-Zins)
60–80% Optimaler Hebel
> 85% Zinsrisiko / Nachschuss

Echter Cashflow (nach Steuern)

Liquidität

Keine geschönten Bruttozahlen: Hierbei wird der monatliche Überschuss ermittelt, der nach Zinsen, Tilgung, Verwaltungskosten und individueller Einkommensteuer tatsächlich auf deinem Konto verbleibt.

CF vor Steuer = Kaltmiete − Bewirtschaftungskosten − Annuität (Zins+Tilgung)
CF nach Steuer = CF vor Steuer − [(Kaltmiete − Kosten − Zins − AfA) × Steuersatz]

EK-Rendite vs. Bruttomietrendite

Hebel-Effekt

Die Bruttomietrendite dient dem schnellen Marktvergleich. Dagegen zeigt die Eigenkapitalrendite (ROI), wie profitabel sich dein tatsächliches Eigenkapital durch den Hebeleffekt der Bankfinanzierung verzinst.

EK-Rendite (ROE) = (Jahres-Cashflow nach Steuer ÷ tatsächlich eingesetztes EK) × 100

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

Kredit-Sicherheit

Ein zentrales Kriterium deutscher Banken: Deckt der Netto-Mietertrag nach Bewirtschaftungskosten den gesamten Kapitaldienst ab? Somit gilt ein DSCR-Wert > 1,20 im Bankengespräch als erstklassig abgesichert.

DSCR = Reiner Nettoertrag (NOI) ÷ Jährlicher Kapitaldienst (Zins + Tilgung)

AfA-Berechnung (§ 7 Abs. 4 EStG)

Steuer-Hebel

Die Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG senkt dein zu versteuerndes Einkommen deutlich: 2,0 % p.a. (Baujahr vor 2023), 3,0 % p.a. (Neubauten ab 2023) oder degressive AfA auf den Gebäudeanteil.

Jährliche AfA = Kaufpreis_Gebäudeanteil_Netto × AfA_Satz (z. B. 2% oder 3%)

3. Gesetzliche Wächter & Steuer-Automation: Das Schutzschild

Schützt dich zuverlässig vor teuren Steuerfallen und Fristversäumnissen beim Finanzamt.

15%-Grenzen-Wächter (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf

Das Risiko: Wenn Instandhaltungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung $15\,\%$ des Gebäudewerts übersteigen, verlierst du gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG den sofortigen Betriebsausgabenabzug. Demzufolge zwingt dich das Finanzamt, die gesamten Ausgaben über Jahrzehnte linear abzuschreiben. Deshalb schützt dich der integrierte Wächter mit einer minutengenauen Fristwarnung.

1. Stichtagsberechnung Kaufdatum + exakt 3 Jahre minutengenau
2. Netto-Höchstgrenze Exakt 15 % des Gebäudewerts
3. Live-Ampel < 75% Grün | 75–100% Gelb | > 100% Rot
Direkt zu finden im Objektdetail unter dem Reiter „Cashflow & Rücklagen“.

CO₂-Kostenaufteilung (CO2KostAufG)

Das amtliche 10-Stufen-Modell gemäß Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) teilt Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter auf. Zudem ordnet das System den Verbrauch automatisch der korrekten Stufe zu und überträgt den Vermieteranteil als Werbungskosten in die Anlage V.

Fristen-Radar & .ics Kalender-Export

Überwacht proaktiv das Zinsbindungsende zur Nachfinanzierung sowie die steuerfreie 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG. Darüber hinaus lassen sich alle Termine mit einem Klick in Google Kalender oder Outlook übertragen.

4. Miet-Tracking & BGB-Rechtssicherheit im Immobilien Portfolio Tracker

Zahlungsströme überwachen, Mieterhöhungen durchsetzen und Zahlungsverzug rechtssicher anmahnen.

Wie in dieser Immobilien Portfolio Tracker Anleitung veranschaulicht, schützt die Soll-/Ist-Mieteingangskontrolle deine monatliche Liquidität. Folglich deckst du Rückstände und Zahlungsverzüge sofort auf, bevor hohe Verluste entstehen.

Soll-/Ist-Mietverfolgung

Monatlicher Abgleich aller vereinbarten Mieten für jede einzelne Wohneinheit. Außerdem bietet das Tool volle Unterstützung für Mehrfamilienhäuser (MFH) inklusive Einheiten-Filtern und Mieterhistorie.

1-Klick BGB-Mahnwesen

Bei Mietrückstand erstellst du mit einem Klick eine rechtssichere Mahnung nach § 286 und § 543 BGB inklusive Zahlungsfrist, Verzugszinsen und Kündigungsandrohung.

Modernisierung (§ 559 BGB)

Berechne die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB mit $8\,\%$ der Sanierungskosten auf die Jahresmiete. Gesetzliche Kappungsgrenzen werden hierbei stets eingehalten.

5. Kautionsabrechnung & Wohnungsübergabe nach BGB

Vom digitalen Abnahmeprotokoll nahtlos zur rechtssicheren Abrechnung der Mietkaution.

Nahtlose Vernetzung von Übergabe und Kautionsabrechnung

Bei einem Mieterwechsel dokumentierst du im digitalen Übergabeprotokoll alle Zählerstände, Schlüssel und Schäden Raum für Raum. Anschließend kannst du alle erfassten Mängel mit einem einzigen Klick direkt in die Kautionsabrechnung übernehmen.

  • Automatische gesetzliche Kaution-Verzinsung gemäß § 551 Abs. 3 BGB
  • Abzug von Reparaturen, Mängeln und offenen Mietrückständen
  • Rechtssicherer Betriebskosteneinbehalt für noch ausstehende NK-Abrechnungen
  • Ermittlung von Mieter-Guthaben vs. Vermieter-Nachforderung
Kautionsbetrag + Zinsen: + 2.418,50 €
Mängelbeseitigung (Übergabe): – 350,00 €
Betriebskosten-Sicherheitseinbehalt: – 400,00 €
Auszahlungsbetrag an Mieter: 1.668,50 €

6. Bank-Finanzierungsmappe & Reporting im Portfolio Tracker

Professionelles Auftreten gegenüber Banken, Maklern und Investoren.

Bank-Finanzierungsmappe

Konfiguriere mit wenigen Klicks eine bankenfertige Finanzierungsmappe: Enthält Selbstauskunft, Portfolio-Übersicht, Beleihungsauslauf-Historie, Cashflow-Nachweise und Objekt-Steckbriefe in einem gebündelten, hochwertigen PDF. Folglich punktest du bei Kreditverhandlungen mit maximaler Transparenz.

Whitelabel & Eigenes Branding (PRO)

Lade in den Einstellungen dein eigenes Firmen- oder Makler-Logo hoch. Deshalb erscheinen alle generierten PDF-Exposés und Berichte vollständig mit deinem Branding, persönlicher Kontaktbox und ohne Immo-Tracker Fremdlogos.

7. AI Analytics & Smarte Handlungsempfehlungen (Roadmap)

Neu / Roadmap

Vom passiven Zahlen-Dashboard zum aktiven digitalen Asset Manager & Steuer-Copiloten.

Warum AI Analytics den entscheidenden Mehrwert liefert

Klassische Tools zeigen bloß historische Zahlen. Dagegen interpretiert unser KI-Analytics-System deine Portfolio-Daten in Echtzeit, deckt versteckte Ineffizienzen auf und liefert proaktive Handlungsempfehlungen mit konkreten Euro-Beträgen – 100% datenschutzkonform durch clientseitige Zero-PII-Anonymisierung.

1. Steuer- & 15%-Grenzen Copilot

Die KI prüft dein verbleibendes 15%-Budget vor Sanierungsbeginn. Droht ein Überschreiten, empfiehlt das System folglich das zeitliche Verschieben nicht dringlicher Gewerke über den 3-Jahres-Stichtag hinaus.

Beispiel: „Verschiebe Badsanierung um 4 Monate → spart 3.570 € Einkommensteuer.“
2. Mieterhöhungs- & Mietspiegel-Radar

Erkennt automatisch fällige Anpassungsfenster (15-Monats-Frist, 3-Jahres-Kappungsgrenze nach § 558 BGB) und formuliert auf Knopfdruck begründete Mieterhöhungsverlangen.

Beispiel: „Einheit 2 liegt 18 % unter Vergleichsmiete → +110 €/Monat Potenzial.“
3. Zins-Stresstest & Forward-Kalkül

Simuliert 12–24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung alternative Anschlusszinsen und zeigt, wie sich dein Cashflow verändert. Demnach erhältst du klare Handlungsoptionen für Sondertilgungen.

Beispiel: „Anschlusszins 3,8 % führt zu -120 €/M CF → Sondertilgung von 8.000 € puffert Zinslast.“
4. ESG- & Sanierungs-Fahrplan

Berechnet aus der CO₂-Kostenaufteilung den genauen Ertrag kleinerer energetischer Maßnahmen, um die CO₂-Einstufung des Gebäudes kostensparend zu optimieren.

Beispiel: „Maßnahme amortisiert sich in 2,4 Jahren und senkt CO₂-Vermieteranteil von 70% auf 40%.“
Datenschutz-Garantie: Vor jeder KI-Analyse werden Namen, IBANs und exakte Hausnummern clientseitig im Browser maskiert.
Zero-PII Standard

8. 100% Local-First & Datensicherheit im Immobilien Portfolio Tracker

Deine sensiblen Finanz- und Mieterdaten verlassen niemals dein Gerät.

Schließlich garantiert die konsequente Local-First-Architektur ein Höchstmaß an digitaler Privatsphäre. Daher können weder unbefugte Dritte noch Hosting-Provider Einblick in deine Kontobewegungen oder Mietverträge nehmen.

Keine Cloud-Speicherung

Kein fremder Server hat Zugriff auf deine Mieten, Kredite oder Mieterdaten.

Browser-Verschlüsselung

Sichere Speicherung direkt in deiner lokalen Browser-Datenbank (IndexedDB).

1-Klick Backup-Export

Sichere deine Daten jederzeit als .json Datei und stelle sie überall wieder her.

9. Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Immobilien Portfolio Tracker Anleitung

Antworten auf die wichtigsten Fragen zur Nutzung von Immo-Tracker.

Wo werden meine Immobiliendaten und Mietverträge gespeichert? ▼

Ausschließlich lokal in deinem Webbrowser über die standardisierte Browser-Datenbank (IndexedDB). Folglich existiert keine zentrale Datenbank, kein Tracking und keine Weitergabe an Dritte. Somit behältst du stets 100 % Datenhoheit über alle Vermögenswerte.

Wie übertrage ich mein Portfolio auf ein anderes Gerät (z. B. Laptop zu PC)? ▼

Gehe in der App auf Einstellungen → Datensicherung und klicke auf „Backup herunterladen“. Daraufhin erhältst du eine verschlüsselte .json-Datei. Auf dem neuen Gerät wählst du einfach „Backup wiederherstellen“ und dein gesamtes Portfolio ist in Sekundenschnelle wieder verfügbar.

Unterstützt Immo-Tracker sowohl Eigentumswohnungen als auch Mehrfamilienhäuser? ▼

Ja, uneingeschränkt. Bei Mehrfamilienhäusern (MFH) kannst du beliebig viele Einheiten mit eigenen Mieten, Nebenkostenvorauszahlungen, Zählerständen und Mietern anlegen. Zudem schlüsselt das Miet-Tracking alle Zahlungen einheitenbezogen auf.

Wie genau berechnet der 15%-Wächter die anschaffungsnahen Herstellungskosten? ▼

Der Wächter nimmt den reinen Gebäudekaufpreis ohne Grund und Boden exklusive Umsatzsteuer als Basis. Alle in den ersten 36 Monaten erfassten Instandhaltungsaufwendungen werden summiert und tagesgenau gegen die 15%-Schwelle gemessen. Folglich warnt dich eine dreistufige Ampel rechtzeitig vor dem Überschreiten der steuerlichen Grenze.

Bereit für dein Immobilien-Portfolio?

Starte direkt in die App – ohne Registrierung, 100% kostenlos und datenschutzkonform.