Nettomietrendite berechnen: Die Formel gegen die Brutto-Lüge
Du suchst auf Immobilienportalen nach Deals und siehst ständig fantastische Renditen von 6 % oder mehr? Vorsicht! Makler bewerben fast immer die geschönte Bruttomietrendite. Wenn du als Investor jedoch die echte Nettomietrendite berechnen willst, wendest du eine völlig andere Formel an. Deshalb zeigen wir dir hier den drastischen Unterschied und bewahren dich vor teuren Fehlkäufen.
Brutto vs. Netto: Kennzahlen für clevere Investoren
Was ist die Bruttomietrendite? (Die Schönfärberei)
Makler und Verkäufer lieben die Bruttomietrendite. Schließlich sieht sie auf dem Papier immer fantastisch aus und verleitet Anfänger zu schnellen Käufen. Sie setzt lediglich die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis.
Allerdings ignoriert dieser Wert die brutale Realität des Immobilienmarkts komplett. Du erwirbst eine Immobilie niemals nur zum nackten Kaufpreis. Zudem trägst du als Vermieter laufende Instandhaltungskosten, die du gesetzlich nicht auf deinen Mieter umlegen darfst.
Nettomietrendite berechnen: Die echte Formel für Investoren
Um die tatsächliche Rentabilität deines Geldes zu ermitteln, musst du zwingend die Nettomietrendite berechnen. Diese erweiterte Formel bezieht alle harten Kostenblöcke gnadenlos mit ein.
Zuerst schlägst du die Kaufnebenkosten (Wikipedia) wie Grunderwerbsteuer, Notar und Maklergebühren auf den Kaufpreis auf (das ergibt deine Gesamtinvestition). Anschließend ziehst du die nicht-umlagefähigen Bewirtschaftungskosten sowie die Hausverwaltung von deiner Jahreskaltmiete ab (das ergibt deinen Jahresreinertrag).
Praxis-Beispiel: So schnell schmilzt die Traum-Rendite
Lass uns den krassen Unterschied an einem konkreten Beispiel durchspielen. Stell dir vor, du kaufst eine kleine Wohnung für 100.000 € Kaufpreis. Die Wohnung generiert 5.000 € Kaltmiete im Jahr.
5.000 € / 100.000 € – Sieht auf den ersten Blick super aus!
4.000 € / 110.000 € – Inkl. Nebenkosten und Instandhaltung.
Der Unterschied beträgt folglich fast anderthalb Prozentpunkte! Ein Deal, der vorher lukrativ wirkte, rutscht plötzlich ins Mittelmaß ab.
Häufige Fragen zur Mietrendite-Berechnung
Ab wann gilt eine Nettomietrendite als gut?
Eine „gute“ Rendite hängt extrem vom Standort ab. In A-Lagen (z. B. München, Hamburg) gelten oft schon 3 % Netto als hervorragend, da Investoren hier primär auf Wertsteigerungen spekulieren. In C-Lagen fordern clevere Investoren hingegen oft 5 % bis 6 % echte Nettorendite.
Welche Rolle spielt die Eigenkapitalrendite?
Die Nettomietrendite betrachtet die Verzinsung des gesamten eingesetzten Kapitals. Sobald du jedoch einen Bankkredit nutzt, hebelt sich deine persönliche Rendite. Die Eigenkapitalrendite zeigt dir an, wie stark sich dein eigenes, hart erspartes Geld verzinst. Unser Tool berechnet dir beide Werte parallel.
Erspare dir den Taschenrechner
Kalkuliere alle Abzüge im Hintergrund und generiere saubere Bank-Reports auf Knopfdruck.