Leverage Effekt Immobilien: Der Hebel zum Vermögen
Wer verstehen will, warum Betongold so lukrativ ist, muss den Leverage Effekt Immobilien beherrschen. Schließlich ist dieser sogenannte Hebeleffekt das mächtigste Werkzeug von Profi-Investoren. Anschließend bekommst du das Konzept einfach erklärt. Zudem lernst du die mathematische Formel kennen und kannst die Magie in unserem interaktiven Simulator direkt selbst testen.
Leverage Effekt Immobilien einfach erklärt
Der Begriff „Leverage“ kommt aus dem Englischen und bedeutet „Hebel“. Das Prinzip dahinter ist genial simpel: Wenn du günstiges Geld von der Bank aufnimmst (Fremdkapital), um eine Investition zu tätigen, die eine höhere Rendite abwirft, als du an Zinsen zahlen musst, verdienst du mit dem Geld der Bank. Infolgedessen steckst du die Differenz in die eigene Tasche. Dementsprechend hebelt sich deine Eigenkapitalrendite massiv nach oben. Weitere Definitionen findest du unter dem Begriff Hebeleffekt (Wikipedia).
Ein konkretes Beispiel aus der Praxis
Angenommen, du kaufst eine Wohnung für 100.000 € und die Miete bringt dir 5.000 € Gewinn im Jahr.
Zuerst betrachten wir Szenario 1 (Ohne Hebel): Du zahlst die 100.000 € bar. Folglich liegt deine Rendite auf dein eingesetztes Geld bei exakt 5 % (5.000 € / 100.000 €).
Dahingegen zeigt Szenario 2 (Mit Hebel): Du zahlst nur 20.000 € aus eigener Tasche. Die restlichen 80.000 € leihst du dir von der Bank zu 2 % Zinsen. Dabei musst du der Bank 1.600 € Zinsen zahlen. Somit bleiben dir also 3.400 € Gewinn (5.000 € – 1.600 €).
Da du jedoch nur 20.000 € eigenes Geld investiert hast, liegt deine Rendite nun bei satten 17 % (3.400 € / 20.000 €).
Genau deshalb ist der Leverage Effekt so mächtig!
🚀 Interaktiver Leverage-Simulator
Verschiebe den Regler und beobachte, wie der Hebel deine Rendite verändert!
Die offizielle Leverage Effekt Formel
Darüber hinaus lässt sich der finanzielle Hebel mathematisch absolut exakt berechnen. Die klassische Leverage Effekt Formel für Investoren lautet:
- rEK: Eigenkapitalrendite (Das ist dein Zielwert)
- rGK: Gesamtkapitalrendite (z. B. die Bruttomietrendite des Objekts)
- rFK: Fremdkapitalzins (Der Zinssatz deines Bankkredits)
- FK / EK: Der Verschuldungsgrad (Fremdkapital geteilt durch Eigenkapital)
Die goldene Regel des Leverage Effekts
Schaut man sich die Formel genauer an, wird eine Sache sofort klar: Der Hebeleffekt funktioniert nur positiv, wenn die Klammer (rGK - rFK) einen positiven Wert ergibt.
Das bedeutet im Klartext: Deine Objektrendite muss immer höher sein als dein Kreditzins! Ist der Zins der Bank jedoch höher als die Mietrendite, dreht sich der Hebel gnadenlos um. Infolgedessen verbrennst du durch das geliehene Geld exponentiell Kapital (negativer Leverage-Effekt). Deshalb solltest du jeden Deal vorab in unserem Immobilien Kalkulator stichtagsgenau prüfen.
Häufige Fragen (FAQ) zum Hebeleffekt bei Immobilien
Nein, dieses Prinzip lässt sich auf fast alle Anlageklassen anwenden. Beispielsweise funktioniert der Hebel auch bei Aktien oder Unternehmenskäufen. Dabei ist er bei Immobilien jedoch besonders beliebt. Das liegt daran, dass Banken hier sehr gerne und sehr günstig Geld verleihen, weil das Haus als feste Sicherheit (Grundschuld) dient.
Um das Risiko eines negativen Hebels bei Zinsschwankungen abzufedern, empfehlen Experten meistens einen Einsatz, der mindestens die Kaufnebenkosten abdeckt – also etwa 10 % bis 15 %. Zwar maximiert eine 110 % Finanzierung den Hebel, allerdings bietet sie dir keinen Puffer, falls die Immobilienpreise plötzlich fallen sollten. Demzufolge solltest du immer dein persönliches Zinsänderungsrisiko berechnen, damit du nachts ruhig schlafen kannst.