Sondertilgung Immobilie: Wann lohnt es sich?
Eine außerplanmäßige Sondertilgung klingt im ersten Moment immer nach einer guten Idee: Schneller schuldenfrei sein und Zinsen sparen. Doch was für Eigennutzer sinnvoll ist, kann für Kapitalanleger ein teurer Fehler sein. Wir zeigen dir, wann sich der Einsatz von Eigenkapital wirklich lohnt.
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Eigennutzung vs. Kapitalanlage: Die Sondertilgung im Vergleich
Grundsätzlich ist eine Sondertilgung (Wikipedia) eine Zahlung an die Bank, die über die vereinbarte monatliche Rate hinausgeht. Sie senkt die Restschuld sofort. Doch die strategische Herangehensweise unterscheidet sich extrem je nach Nutzungsart der Immobilie.
Sondertilgung beim Eigenheim
Für Selbstnutzer ist jede vorzeitige Rückzahlung oft ein Gewinn. Da du die Kreditzinsen deines Eigenheims nicht steuerlich absetzen kannst, sparst du mit jedem getilgten Euro bares Geld nach Steuern und reduzierst deine monatliche Belastung.
Die Rendite-Falle für Investoren
Bei vermieteten Objekten kannst du die Kreditzinsen von der Steuer absetzen. Wenn du hier extra tilgst, verringerst du deinen Steuervorteil. Gleichzeitig bindest du wertvolles Eigenkapital, das du für den Kauf einer weiteren Immobilie (Hebeleffekt) nutzen könntest.
Wann eine Sondertilgung für Investoren trotzdem Sinn macht
Auch wenn der Leverage-Effekt (Hebel) oft gegen eine außerplanmäßige Rückzahlung spricht, gibt es eine extrem wichtige Ausnahme: Die Vorbereitung auf die Anschlussfinanzierung.
Das Zinsänderungsrisiko abfedern
Wenn deine Zinsbindung bald ausläuft und die Marktzinsen massiv gestiegen sind, droht ein negativer Cashflow. Hier ist es oft klug, das Darlehen vorher durch Einmalzahlungen zu verkleinern. Nutze unser Tool, um sofort dein Zinsänderungsrisiko zu berechnen.
Bessere Konditionen bei der Bank
Wenn du deine Restschuld senkst, verbessert sich dein Beleihungsauslauf (LTV). Ein niedrigerer LTV bringt dir bei der nächsten Finanzierungsrunde oder der Umschuldung deutlich bessere Zinssätze bei deiner Bank ein.
Tipp: Trage deine bestehenden Kredite und Immobilien in unseren Local-First Deal Tracker ein. So siehst du auf einen Blick, ob sich dein Geld auf dem Tagesgeldkonto oder in der Darlehensrückzahlung besser verzinst.
Häufige Fragen zur Sondertilgung
Das hängt von deinem individuellen Darlehensvertrag ab. In der Regel räumen Banken eine kostenfreie Sondertilgungsoption von 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme pro Kalenderjahr ein. Nicht genutzte Kontingente lassen sich jedoch meist nicht ins nächste Jahr übertragen.
Solange du dich im vertraglich vereinbarten Rahmen (z. B. den erwähnten 5 %) bewegst, fallen keine Strafgebühren an. Möchtest du jedoch mehr zurückzahlen oder den Kredit komplett ablösen, bevor die Zinsbindung endet, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen verlangen. Nach 10 Jahren Laufzeit hast du jedoch gesetzlich immer ein Sonderkündigungsrecht.