Mietrendite berechnen: Lohnt sich der Deal?
Zuerst entscheiden die harten Kennzahlen über Erfolg oder Misserfolg beim Immobilienkauf. Deshalb solltest du schnell und präzise die Mietrendite berechnen, bevor du ein Angebot abgibst. Anschließend kannst du unseren kostenlosen Rechner nutzen. Damit ermittelst du sofort die Bruttomietrendite, die echte Nettomietrendite und den Kaufpreisfaktor.
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Baufinanzierung kostenlos vergleichen ➔Mietrendite berechnen: Brutto oder Netto?
Oftmals prangt auf Immobilienportalen eine fantastische Renditezahl. Dennoch ist hier absolute Vorsicht geboten. Denn Makler rechnen in ihren Exposés meistens nur mit der Bruttomietrendite. Zwar klingt diese Kennzahl hoch, jedoch ist sie für dich als Investor extrem ungenau. Schließlich ignoriert sie Nebenkosten und laufende Ausgaben komplett. Wenn du eine aussagekräftige Mietrendite (Wikipedia) berechnen willst, führt absolut kein Weg an der Netto-Betrachtung vorbei.
Die Bruttomietrendite Formel
Tatsächlich taugt diese Rechnung höchstens als erster grober Filter. Falls die Bruttorendite in einer B-Stadt schon unter 4 Prozent liegt, kannst du das Objekt meist direkt aussortieren.
Die Nettomietrendite berechnen (Der echte Wert)
Hierbei trennt sich die Spreu vom Weizen. Die sogenannten Investitionskosten beinhalten neben dem Kaufpreis auch die teuren Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Darüber hinaus ist der Jahresreinertrag die Miete abzüglich der Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst (z.B. Verwaltung). Folglich weißt du erst, was das Objekt wirklich abwirft, sobald du die Netto-Variante nutzt.
Häufige Fragen (FAQ) zur Renditeberechnung
Grundsätzlich hängt das vom Risiko des Standorts ab. In teuren A-Städten sind Investoren oftmals schon mit 3 bis 3,5 % Nettorendite zufrieden. Denn sie spekulieren auf langfristige Wertsteigerungen. Hingegen solltest du in B- oder C-Lagen eine Nettomietrendite von 5 bis 7 % anpeilen. Somit gleichst du das höhere Leerstandsrisiko sicher aus.
Tatsächlich ist der Faktor einfach der Kehrwert der Bruttorendite. Er sagt dir, wie viele Jahre es theoretisch dauert, bis sich die Immobilie abbezahlt hat. Ein Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) von 20 bedeutet: Es dauert 20 Jahre. Früher galt Faktor 20 als fair, heute sind in Metropolen auch Faktoren von 25 bis 30 sehr üblich.
Nein, auf keinen Fall! Die Nettomietrendite berücksichtigt weder deine Kreditzinsen noch deine persönliche Steuerlast. Um herauszufinden, ob jeden Monat Geld auf deinem Konto bleibt, musst du zwingend den Cashflow nach Steuern ermitteln. Deshalb predigen Experten zurecht, dass am Ende nur der echte Cashflow zählt.
Vom Rechner zum Profi-Dashboard
Zwar ist die Nettorendite super, aber erst der Cashflow nach Steuern und Zinsen entscheidet über Erfolg oder Insolvenz. Daher solltest du deine Objekte kostenlos in unseren Immo-Tracker eintragen. Dadurch berechnest du Abschreibungen und spielst Zins-Stresstests durch.
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