Mietrendite berechnen: Lohnt sich das Investment?
Die Kennzahlen entscheiden über Erfolg oder Misserfolg beim Immobilienkauf. Wenn du schnell und präzise die Mietrendite berechnen möchtest, nutze unseren kostenlosen Rechner, um die Bruttomietrendite, die echte Nettomietrendite und den Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger) zu ermitteln.
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Baufinanzierung kostenlos vergleichen ➔Mietrendite berechnen: Brutto oder Netto? Der Unterschied
Auf Immobilienportalen prangt oft eine fantastische Renditezahl. Doch Vorsicht: Makler rechnen meistens nur mit der Bruttomietrendite. Diese Kennzahl ist für dich als Investor jedoch extrem ungenau, da sie Nebenkosten und laufende Ausgaben komplett ignoriert. Wenn du eine aussagekräftige Mietrendite berechnen willst, führt kein Weg an der Netto-Betrachtung vorbei.
Die Bruttomietrendite Formel
(Jahreskaltmiete / Kaufpreis) x 100 = Bruttomietrendite in %
Sie taugt höchstens als erster grober Filter (der „Bierdeckel-Rechner“). Liegt die Bruttorendite in einer B-Stadt schon unter 4 Prozent, kannst du das Exposé meist direkt aussortieren.
Die Nettomietrendite Formel (Der echte Wert)
(Jahresreinertrag / Investitionskosten) x 100 = Nettomietrendite in %
Hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Die Investitionskosten beinhalten neben dem Kaufpreis auch die teuren Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Der Jahresreinertrag ist die Miete abzüglich der Kosten, die du nicht auf den Mieter umlegen kannst (z.B. Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklagen). Erst wenn du die Nettomietrendite berechnest, weißt du, was die Immobilie wirklich erwirtschaftet.
Häufige Fragen (FAQ) zur Renditeberechnung
Was ist eine gute Mietrendite?
Das hängt vom Risiko des Standorts ab. In teuren A-Städten (München, Hamburg) sind Investoren oft schon mit 3 bis 3,5 % Nettorendite zufrieden, da sie auf langfristige Wertsteigerungen spekulieren. In B- oder C-Lagen (z.B. Ruhrgebiet, ländliche Regionen) solltest du eine Nettomietrendite von 5 bis 7 % anpeilen, um das höhere Leerstandsrisiko auszugleichen.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)?
Der Faktor ist einfach der Kehrwert der Bruttorendite. Er sagt dir, wie viele Jahre es theoretisch dauert, bis sich die Immobilie durch die Kaltmieten selbst abbezahlt hat (ohne Zinsen). Ein Kaufpreisfaktor von 20 bedeutet: Es dauert 20 Jahre. Früher galt Faktor 20 als fair, heute sind in Metropolen auch Faktoren von 25 bis 30 üblich.
Reicht die Nettorendite aus, um den Cashflow zu bestimmen?
Nein! Die Nettomietrendite berücksichtigt weder deine Kreditzinsen noch deine persönliche Steuerlast (AfA, Einkommensteuer). Um herauszufinden, ob jeden Monat Geld auf deinem Konto bleibt oder du draufzahlst, musst du den Cashflow nach Steuern berechnen. Plattformen wie Immocation predigen zurecht, dass nur der echte Cashflow zählt.
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