Mieterhöhung maximal: Wie viel ist erlaubt?
Die Inflation steigt, das Hausgeld wird teurer und du möchtest die Miete deiner Immobilie anpassen? Wenn du wissen willst, welche Mieterhöhung maximal gesetzlich erlaubt ist, bist du hier genau richtig. Schließlich möchtest du keine Formfehler riskieren. Anschließend erfährst du die genauen Prozentgrenzen und kannst simulieren, wie sich die Anpassung auf deinen Cashflow auswirkt.
Gesetzliche Grenzen: Was ist bei einer Mieterhöhung maximal erlaubt?
In Deutschland schützt das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) Mieter vor willkürlichen Preissprüngen. Folglich musst du dich als Vermieter an strikte Regeln zur Mieterhöhung (Wikipedia) halten. Dabei bilden die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete die zwei wichtigsten Schranken.
Die 20 % oder 15 % Kappungsgrenze
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen. Jedoch ist diese Grenze in vielen Großstädten (Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“) vom Gesetzgeber sogar auf 15 % abgesenkt worden. Somit musst du deine lokale Verordnung vorab exakt prüfen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Selbst wenn du die Kappungsgrenze noch nicht ausgeschöpft hast, bildet der lokale Mietspiegel die absolute Obergrenze. Dementsprechend darfst du die Miete niemals über die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum anheben.
Warum du die Mietanpassung transparent simulieren solltest
Eine Anpassung der Kaltmiete um 30 oder 50 Euro pro Monat klingt im ersten Moment nach wenig. Tatsächlich hat das jedoch eine enorme Hebelwirkung auf dein Investment. Infolgedessen steigt nicht nur deine laufende Rendite, sondern auch dein langfristiger Vermögensaufbau.
Cashflow-Boost berechnen
Beispielsweise fließt jeder Euro, um den du die Kaltmiete anhebst, direkt in deinen Vorsteuer-Cashflow. Daraufhin solltest du unseren Immo Wachstum Tracker nutzen, um zu sehen, ab wann sich das Objekt komplett von alleine trägt.
Den Ertragswert massiv steigern
Zudem bewerten Banken vermietete Immobilien stark nach ihrem direkten Ertrag. Daher kann eine um 10 % höhere Miete den fiktiven Verkaufswert deiner Immobilie (und deine Vermögensbilanz) sofort um zehntausende Euro steigern.
Häufige Fragen zur Anpassung der Kaltmiete
Frühestens 12 Monate nach dem Einzug des Mieters (oder nach der letzten Anpassung) darfst du die nächste Erhöhung ankündigen. Daraufhin wird sie nach einer Überlegungsfrist von knapp 3 Monaten wirksam. Folglich muss die Miete insgesamt mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein.
Nein, bei echten energetischen Sanierungen greifen völlig andere Regeln. Infolgedessen darfst du aktuell 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umlegen. Tatsächlich ist dies auch dann erlaubt, wenn du damit die normale Kappungsgrenze deutlich durchbrichst. Für eine genaue Simulation eignet sich unser Immobilien Kalkulator optimal.