Mieterhöhung maximal: Wie viel ist erlaubt?
Die Inflation steigt, das Hausgeld wird teurer und du möchtest die Miete deiner Immobilie anpassen? Wenn du wissen willst, welche Mieterhöhung maximal gesetzlich erlaubt ist, findest du hier die Antwort. Erfahre die genauen Prozentgrenzen und simuliere danach sofort, wie sich die Anpassung auf deinen Cashflow auswirkt.
Gesetzliche Grenzen: Was ist bei einer Mieterhöhung maximal erlaubt?
In Deutschland schützt das BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) Mieter vor willkürlichen Preissprüngen. Wenn du als Vermieter die Kaltmiete anheben möchtest, musst du dich an strikte Regeln zur Mieterhöhung (Wikipedia) halten. Die zwei wichtigsten Schranken sind die Kappungsgrenze und die ortsübliche Vergleichsmiete.
Die 20 % oder 15 % Kappungsgrenze
Grundsätzlich darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöhen. In vielen Ballungsräumen und Großstädten (Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“) ist diese Grenze vom Gesetzgeber sogar auf 15 % abgesenkt worden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete
Selbst wenn du die Kappungsgrenze noch nicht ausgeschöpft hast, bildet der lokale Mietspiegel die absolute Obergrenze. Du darfst die Miete niemals über die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren Wohnraum anheben (außer nach umfassenden Modernisierungen).
Warum du die Mieterhöhung maximal transparent simulieren solltest
Eine Anpassung der Miete um 30 oder 50 Euro pro Monat klingt im ersten Moment nach wenig. Doch für den Wert deines Portfolios und deinen Beleihungsauslauf (LTV) bei der Bank hat das eine enorme Hebelwirkung.
Cashflow-Boost berechnen
Jeder Euro, um den du die Kaltmiete anhebst, fließt direkt in deinen Vorsteuer-Cashflow. Nutze unseren Immo Wachstum Tracker, um zu sehen, ab wann sich das Objekt von alleine trägt.
Den Ertragswert steigern
Banken bewerten vermietete Immobilien stark nach ihrem Ertrag. Eine um 10 % höhere Miete kann den fiktiven Verkaufswert deiner Immobilie (und damit dein Netto-Vermögen) direkt um zehntausende Euro steigern.
Häufige Fragen zur Mietanpassung
Frühestens 12 Monate nach dem Einzug des Mieters (oder nach der letzten Mieterhöhung) darfst du die nächste Anpassung ankündigen. Wirksam wird sie dann nach einer weiteren Überlegungsfrist von knapp 3 Monaten. Insgesamt muss die Miete also mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein.
Nein, bei energetischen Sanierungen oder echten Modernisierungen (z.B. neues Bad, neue Fenster) greifen andere Regeln. Hier darfst du aktuell 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umlegen – auch wenn du damit die normale Kappungsgrenze durchbrichst.