Spekulationssteuer Immobilien berechnen: Fristen & Tipps
Du möchtest deine vermietete Wohnung oder dein Haus mit Gewinn verkaufen? Dann ist absolute Vorsicht geboten! Wenn du zu früh verkaufst, greift der Staat gnadenlos zu. Deshalb solltest du vorab zwingend deine Spekulationssteuer Immobilien berechnen. Anschließend zeigen wir dir, wie du deinen echten Gewinn kalkulierst und die Steuerlast völlig legal umgehst.
Steuerlast, AfA-Falle & 10-Jahres-Frist
⚡ Spekulationssteuer-Rechner
Ermittle deinen zu versteuernden Gewinn und die drohende Steuerlast.
*Tipp: Die bereits genutzte Gebäudeabschreibung (AfA) mindert deinen damaligen Anschaffungswert. Dadurch erhöht sich dein zu versteuernder Verkaufsgewinn!
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Grundsätzlich freut sich jeder Immobilienbesitzer, wenn der Wert seines Objekts steigt. Doch der deutsche Staat möchte an diesen Wertsteigerungen mitverdienen. Dabei stuft das Finanzamt den Verkauf einer fremdvermieteten Immobilie als privates Veräußerungsgeschäft ein. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 23 des Einkommensteuergesetzes (EStG).
Folglich musst du deinen Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Allerdings gibt es keinen pauschalen Steuersatz (wie etwa die Abgeltungssteuer bei Aktien). Vielmehr wird der Gewinn auf dein reguläres Gehalt aufgeschlagen. Dadurch rutschst du oft in den Spitzensteuersatz von bis zu 42 % oder sogar 45 %. Deshalb solltest du immer vorab deine Spekulationssteuer Immobilien berechnen.
Die gefährliche AfA-Falle beim Berechnen
Tatsächlich machen viele Verkäufer einen riesigen Fehler bei der Berechnung ihres Gewinns: Sie vergessen die Gebäudeabschreibung (AfA). Über die Jahre gesparte Steuern mindern deinen damaligen Anschaffungswert. Infolgedessen steigt dein zu versteuernder Gewinn künstlich an.
So kannst du die Spekulationssteuer legal umgehen
Zum Glück gibt es völlig legale Wege, um keinen einzigen Cent an das Finanzamt abtreten zu müssen. Dabei kommt es vor allem auf die Haltedauer und die Nutzungsart an.
Wenn zwischen dem notariellen Kaufvertrag und dem Verkaufsvertrag exakt 10 Jahre plus ein Tag liegen, ist der gesamte Gewinn zu 100 % steuerfrei. Deshalb lohnt sich das Warten bei Immobilien fast immer.
Außerdem ist der Verkauf sofort steuerfrei, wenn du das Haus durchgehend selbst bewohnt hast. Zusätzlich reicht es sogar aus, wenn du das Objekt im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Jahren selbst genutzt hast.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
Fällt die Steuer auch bei Erbschaften an?
Nein, eine Erbschaft löst keinen neuen Fristbeginn aus. Vielmehr übernimmst du den sogenannten Fußstapfen-Eintritt (Rechtsnachfolge). Hatte der Erblasser die Immobilie bereits länger als 10 Jahre, kannst du sie als Erbe sofort komplett steuerfrei verkaufen.
Gilt die 10-Jahres-Frist auch für leere Grundstücke?
Ja, absolut! Zwar kannst du ein unbebautes Grundstück nicht abschreiben, dennoch unterliegt es der 10-jährigen Spekulationsfrist. Die Ausnahme der Eigennutzung greift hier logischerweise nicht, da du dort nicht wohnen kannst.
Behalte deine Haltefristen immer im Blick!
Oftmals vergessen Investoren mit mehreren Objekten die genauen Kaufdaten. Damit du nie versehentlich zu früh verkaufst, trage dein Portfolio in den Immo-Tracker ein.
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