Anschlussfinanzierung berechnen: So schützt du dein Portfolio vor der Zinsfalle
Hast du deine Immobilie zwischen 2015 und 2021 zu Zinsen von 1,5 % finanziert? Dann tickt in deinem Portfolio eine Zeitbombe. Sobald die Zinsbindung ausläuft, drohen Ratensteigerungen von mehreren hundert Euro pro Monat. Deshalb solltest du rechtzeitig die Konditionen prüfen und den Ernstfall simulieren.
Die Gefahr steigender Raten nach der Zinsbindung
Viele Investoren genießen aktuell noch ihre niedrigen Raten. Doch die Realität am Zinsmarkt hat sich dramatisch verändert. Wenn du heute deine Anschlussfinanzierung berechnen lässt, liegen die Sätze oft beim Dreifachen deines Ursprungszinses.
Dieses Zinsänderungsrisiko ist kein theoretisches Problem, sondern eine existenzielle Gefahr für deinen Cashflow. Folglich könnte ein Objekt, das sich heute selbst trägt, in zwei Jahren zu einem massiven monatlichen Draufzahlgeschäft werden.
Der Zinsrisikokoeffizient in der Praxis
Profis nutzen zur Bewertung die sogenannte Zinsrisikokoeffizient Berechnung. Diese Kennzahl gibt an, wie empfindlich dein Immobilien-Portfolio auf Zinsschwankungen reagiert.
Zuerst prüfst du hierbei, wie viel Prozent deiner gesamten Kreditsumme innerhalb der nächsten 24 bis 36 Monate aus der Zinsbindung laufen. Anschließend berechnest du, wie stark eine Erhöhung um z.B. 3 % die Liquidität deines gesamten Portfolios belastet. Einen tieferen Einblick bietet auch Wikipedia zum Zinsänderungsrisiko.
Dank Simulator die finanzielle Zukunft planen
Anstatt dich von den Nachrichten verunsichern zu lassen, solltest du proaktiv deine Anschlussfinanzierung berechnen. Dafür haben wir den Immo-Tracker mit einem interaktiven Stresstest ausgestattet.
So funktioniert der Stresstest in unserem Tool:
- Trage deine aktuellen Objektdaten in den Tracker ein.
- Danach schiebst du den Zins-Regler einfach auf 4 %, 5 % oder sogar 6 %.
- Daraufhin siehst du in Echtzeit, ob dein Portfolio diesen Schock überlebt.
Häufige Fragen zur Neufinanzierung
Wann sollte ich die neuen Kreditkonditionen prüfen?
Spätestens 36 bis 48 Monate vor Ablauf deiner Zinsbindung solltest du die ersten Szenarien für deine Anschlussfinanzierung berechnen. Falls die Zinsen aktuell attraktiv sind, kannst du dir über ein Forward-Darlehen die heutigen Konditionen für die Zukunft sichern.
Warum ist ein Szenario-Vergleich so wichtig?
In diesem Fall musst du gegensteuern. Entweder erhöhst du rechtzeitig die Mieten im Bestand, oder du leistest Sonderzahlungen, um die Restschuld vor der Umschuldung zu senken. Dadurch reduzierst du die neue monatliche Belastung spürbar.