Sondertilgung vs. ETF: Der ultimative Vergleich
Zunächst stehen viele Immobilienbesitzer am Jahresende vor einer luxuriösen Frage: Wohin mit dem überschüssigen Geld? Dabei scheiden sich beim Thema Sondertilgung vs. ETF die Geister. Während die einen das sichere Gefühl der Schuldenfreiheit lieben, pochen Investoren auf die höhere Rendite am Aktienmarkt. Jedoch vergessen viele dabei die steuerlichen Aspekte. Anschließend klären wir mathematisch auf, welche Variante sich für dich wirklich lohnt.
Die Mathematik: Auf deinen Kreditzins kommt es an
Grundsätzlich ist die Rechnung sehr simpel. Eine Sondertilgung bringt dir exakt die Rendite deines Kreditzinses. Wenn du also ein Darlehen mit 4,00 % Zinsen hast, „sparst“ du durch die Tilgung sichere 4,00 %. Folglich entspricht das einer garantierten, steuerfreien Geldanlage.
Hingegen erwirtschaftet ein globaler Aktien-ETF (wie der MSCI World) historisch rund 7,00 % bis 8,00 % pro Jahr. Deshalb rufen viele sofort: „Der ETF gewinnt!“. Allerdings ist diese pauschale Aussage extrem gefährlich, da sie das Finanzamt komplett ignoriert.
Die Abgeltungssteuer: Der stille Rendite-Killer
Tatsächlich musst du beim ETF-Verkauf Steuern zahlen, bei der eingesparten Baufinanzierung jedoch nicht!
Rendite nach Steuern
Sobald du deine ETF-Gewinne realisierst, zieht der Staat knapp 26,38 % (Abgeltungssteuer inkl. Soli) ab. Dementsprechend schrumpfen deine 7,00 % Bruttorendite am Aktienmarkt schnell auf circa 5,15 % echte Nettorendite zusammen.
Die goldene Regel
Daraus ergibt sich eine klare Daumenregel. Liegt dein Kreditzins bei über 4,50 %, ist die Sondertilgung meistens die lukrativere (und vor allem risikofreie!) Wahl. Hast du jedoch einen alten Vertrag mit 1,50 % Zinsen, ist der ETF unschlagbar.
Häufige Fragen (FAQ)
Nein! Während du Kreditzinsen als Werbungskosten ansetzen kannst, ist die reine Tilgung rechtlich dein privater Vermögensaufbau. Folglich senkt eine Sondertilgung bei Vermietungsobjekten nicht deine Steuerlast, sondern reduziert langfristig sogar deine absetzbaren Zinsen.
In der Regel nicht. Meistens bleibt deine monatliche Rate exakt gleich. Jedoch verkürzt sich die Gesamtlaufzeit des Kredits massiv, weil der Zinsanteil in der Rate sinkt und der Tilgungsanteil automatisch steigt.
Wenn dein geliehenes Geld (Kredit) weniger Zinsen kostet, als es dir woanders (ETF oder Mieteinnahmen) an Rendite einbringt, hebelst du dein eigenes Kapital. Deshalb verzichten Profi-Investoren bei günstigen Zinsen bewusst auf die Sondertilgung.
Achtung: Berechne deinen echten Cashflow!
Um zwischen Sondertilgung und ETF zu entscheiden, musst du deinen Netto-Cashflow nach Steuern blind kennen. Trage deine KPIs jetzt im Immo-Tracker ein und simuliere verschiedene Tilgungs-Szenarien. 100 % lokal, DSGVO-konform und direkt im Browser!
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