Richtig Modernisierungsumlage berechnen
Zunächst kostet eine energetische Sanierung extrem viel Geld. Dennoch bietet sie dir als Vermieter eine gewaltige Chance. Denn der Staat erlaubt dir eine dauerhafte Mieterhöhung. Deshalb solltest du vor jedem Umbau zwingend deine Modernisierungsumlage berechnen. Anschließend zeigen wir dir, wie die 8%-Regel funktioniert. Zudem prüft unser Rechner automatisch die gefährlichen gesetzlichen Kappungsgrenzen.
⚡ Modernisierungsumlage-Rechner
Ermittle die legal erlaubte Mieterhöhung (inklusive Kappungsgrenzen-Check).
*Hinweis: Der Rechner zieht den Instandhaltungsanteil ab und berechnet 8 % der verbleibenden Kosten als jährliche Umlage. Zudem prüft er die Kappungsgrenze (max. 3 € bzw. 2 € pro Quadratmeter in 6 Jahren).
Modernisierungsumlage berechnen: Die 8%-Regel
Grundsätzlich wertet jede Modernisierung deine Immobilie auf. Dabei profitiert dein Mieter massiv durch einen höheren Wohnkomfort oder gesunkene Heizkosten. Die gesetzliche Grundlage bildet § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB).
Folglich erlaubt dir der Gesetzgeber, exakt 8 Prozent der angefallenen Kosten dauerhaft auf die Jahreskaltmiete aufzuschlagen. Zuvor waren es sogar 11 Prozent. Obgleich der Satz gesenkt wurde, ist dies immer noch ein genialer Rendite-Boost für Investoren. Schließlich steigerst du deinen Cashflow über viele Jahre hinweg enorm.
Vorsicht: Der Instandhaltungsabzug
Allerdings darfst du nicht blind jede Handwerkerrechnung auf den Mieter umlegen. Tatsächlich musst du strenge Abzüge vornehmen. Denn reine Reparaturkosten (Instandhaltung) sind reine Vermietersache.
Beispielsweise baust du neue Fenster ein. Falls die alten Fenster sowieso morsch und kaputt waren, musst du den theoretischen Anteil der Reparatur (fiktive Instandhaltungskosten) herausrechnen. Demzufolge darfst du nur den Anteil als Umlage berechnen, der eine echte wohnwertsteigernde *Verbesserung* darstellt. Zudem müssen auch erhaltene staatliche Fördergelder vorab von den Gesamtkosten abgezogen werden.
Die gesetzlichen Kappungsgrenzen beachten
Zusätzlich zur 8%-Regel hat der Staat einen Schutzmechanismus für Mieter eingebaut. Somit soll verhindert werden, dass Mieten durch Luxussanierungen unbezahlbar werden.
Miete unter 7 € / m²
Wenn die Kaltmiete deiner Wohnung vor der Modernisierung weniger als 7,00 Euro pro Quadratmeter betrug, greift die strenge Grenze. Dementsprechend darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal 2,00 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Miete ab 7 € / m²
Hingegen sieht es bei teureren Objekten etwas entspannter aus. Liegt deine aktuelle Quadratmetermiete bei 7,00 Euro oder darüber, greift die höhere Grenze. Folglich darfst du die Miete innerhalb von sechs Jahren um maximal 3,00 Euro pro Quadratmeter anheben.
Häufige Fragen (FAQ) zur Umlage
Ja, absolut! Gemäß Gesetz musst du deinen Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Baumaßnahme schriftlich informieren. Dabei musst du Art, Umfang und die zu erwartende Mieterhöhung detailliert darlegen. Falls du diese Frist versäumst, verschiebt sich auch deine Erhöhung massiv nach hinten.
Zwar muss der Mieter notwendige Modernisierungen dulden. Jedoch kann er sich auf einen sogenannten finanziellen Härtefall berufen. Wenn die neue Miete sein Einkommen unzumutbar belastet, kann ein Gericht die Mieterhöhung blockieren. Deshalb solltest du stets fair kalkulieren.
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