Ab wann eine Immobilien GmbH lohnt sich (vvGmbH)
Zunächst träumen viele Investoren von der eigenen Immobilien-Firma. Denn der niedrige Steuersatz der vermögensverwaltenden GmbH (vvGmbH) klingt extrem verlockend. Allerdings fressen die hohen laufenden Kosten oft den gesamten Steuervorteil auf. Wenn du herausfinden willst, ob eine Immobilien GmbH lohnt sich, musst du exakt nachrechnen. Anschließend hilft dir unser Rechner beim direkten Steuer-Vergleich.
⚡ vvGmbH vs. Privat-Rechner
Vergleiche deinen Netto-Überschuss pro Jahr (nach Steuern und Kosten).
*Hinweis: Der Rechner geht bei der GmbH von der „erweiterten Grundstückskürzung“ aus (Gewerbesteuer entfällt). Die Steuerlast beträgt somit ca. 15,825 % (Körperschaftsteuer + Soli). Achtung: Das Geld liegt dann in der Firma, nicht auf deinem Privatkonto!
Was ist eine vermögensverwaltende GmbH?
Grundsätzlich kaufst du Immobilien in Deutschland meistens als Privatperson. Dabei versteuerst du deine Mieteinnahmen über deine normale Einkommensteuererklärung. Folglich greift der Staat oft mit bis zu 42 % (Spitzensteuersatz) auf deine Gewinne zu.
Hingegen bietet die vermögensverwaltende GmbH (oft auch Immobilien GmbH genannt) ein massives Steuerschlupfloch. Denn Kapitalgesellschaften (Wikipedia) zahlen in Deutschland lediglich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Wenn die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet, wird sie auf Antrag komplett von der Gewerbesteuer befreit (erweiterte Grundstückskürzung). Somit schrumpft die Gesamtsteuerlast auf fantastische 15,825 %!
Wann die Immobilien GmbH lohnt sich (und wann nicht)
Obwohl 15 % Steuern genial klingen, tappen viele Anfänger in eine teure Falle. Tatsächlich verursacht eine Gesellschaft enorme Fixkosten.
Die laufenden Kosten
Sobald die Firma existiert, verlangt der Staat eine saubere, doppelte Buchführung (Bilanzierung). Dafür nimmt ein Steuerberater schnell 1.500 bis 2.500 Euro pro Jahr. Zusätzlich fallen IHK-Beiträge, LEI-Nummern und Gebühren für das Geschäftskonto an. Deshalb fressen diese Kosten bei kleinen Portfolios den gesamten Steuervorteil sofort wieder auf.
Die Auszahlungs-Falle
Außerdem liegt das verdiente Geld nach Steuern in der Firma, nicht auf deinem privaten Konto! Wenn du das Geld für private Urlaube ausschütten möchtest, musst du nochmals 25 % Kapitalertragsteuer (Abgeltungssteuer) zahlen. Folglich ist der schöne Steuervorteil dann komplett vernichtet.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Eine Immobilien GmbH lohnt sich meistens erst ab einem Jahresreingewinn von ca. 10.000 bis 15.000 Euro. Zudem eignet sie sich nur für Investoren, die das verdiente Geld in der Firma lassen (Thesaurierung), um damit direkt die nächste Immobilie zu kaufen.
Häufige Fragen (FAQ) zur vvGmbH
Nein, auf gar keinen Fall! Tatsächlich ist das einer der größten Nachteile. Während du privat nach 10 Jahren komplett steuerfrei verkaufen kannst, ist der Gewinn in einer GmbH immer steuerpflichtig. Demzufolge zahlst du beim Verkauf stets die rund 15 % Körperschaftsteuer auf den Gewinn.
Zwar kannst du deine privaten Häuser an deine eigene GmbH verkaufen. Jedoch löst das in der Regel erneut die volle Grunderwerbsteuer und Notarkosten aus. Deshalb solltest du geplante Käufe von Beginn an strategisch richtig (privat oder gewerblich) strukturieren.
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