Richtig Hausgeld berechnen: Was ist umlagefähig?
Wenn du als Immobilien-Investor dein Hausgeld berechnen willst, musst du strikt zwischen umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Kosten trennen. Nur so kennst du deinen echten monatlichen Gewinn. Trag dein Hausgeld einfach in unsere App ein und wir berechnen dir deinen exakten Cashflow!
Hausgeld berechnen: Umlagefähig vs. Nicht-umlagefähig
Jeder Besitzer einer Eigentumswohnung muss monatlich das sogenannte Hausgeld (oft auch Wohngeld genannt) an die Hausverwaltung überweisen. Wer als Kapitalanleger sein Hausgeld berechnen möchte, macht oft einen entscheidenden Fehler: Er zieht einfach den gesamten Betrag von seinen Mieteinnahmen ab. Das ist mathematisch falsch und ruiniert auf dem Papier jede gute Rendite.
Tatsächlich besteht das Hausgeld aus zwei völlig unterschiedlichen Töpfen. Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) darfst du einen Großteil dieser Kosten direkt an deinen Mieter weiterreichen. Dazu zählen alle Posten, die durch den laufenden, regelmäßigen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Klassische Beispiele für diese umlagefähigen Nebenkosten sind Kalt- und Warmwasserversorgung, die Müllabfuhr, die Gebäudereinigung, der Hausmeister oder auch die Grundsteuer. Diese Kosten fließen in die jährliche Nebenkostenabrechnung ein und sind für dich als Eigentümer ein durchlaufender Posten.
Die Kostenfalle beim Hausgeld berechnen: Nicht-umlagefähige Kosten
Spannend wird es bei dem Teil, den du nicht weitergeben darfst. Die Kosten für die Hausverwaltung selbst (also die monatliche Verwaltergebühr), die Kontoführungsgebühren des WEG-Kontos sowie deine monatlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage bleiben immer an dir als Eigentümer hängen. Diese nicht-umlagefähigen Beträge schmälern deinen echten Cashflow direkt.
So prüfst du den Wirtschaftsplan richtig
Wenn du vor dem Kauf einer Wohnung stehst und das Hausgeld berechnen willst, fordere vom Makler oder Verkäufer immer den aktuellen Wirtschaftsplan der Hausverwaltung an. Ein guter Wirtschaftsplan schlüsselt die umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Kosten bereits centgenau für das laufende Jahr auf. Nimm einfach den nicht-umlagefähigen Anteil und trage ihn in unseren digitalen Immo-Tracker (siehe oben) ein. Unser Tool zieht diesen Betrag, zusammen mit deiner Bankrate, automatisch von der Kaltmiete ab und zeigt dir deinen finalen, echten Überschuss nach Steuern. So kaufst du nie wieder eine Immobilie, die dich jeden Monat heimlich Geld kostet.