Richtig Hausgeld berechnen: Was ist umlagefähig?
Wenn du als Immobilien-Investor dein Hausgeld berechnen willst, musst du strikt zwischen umlagefähigen und nicht-umlagefähigen Kosten trennen. Denn nur so kennst du deinen echten monatlichen Gewinn. Anschließend kannst du dein Hausgeld einfach in unsere App eintragen. Dadurch berechnen wir dir sofort deinen exakten Cashflow!
Umlagefähige & nicht-umlagefähige Kosten trennen
Hausgeld berechnen: Umlagefähig vs. Nicht-umlagefähig
Zunächst muss jeder Besitzer einer Eigentumswohnung monatlich das sogenannte Wohngeld an die Hausverwaltung überweisen. Wenn ein Kapitalanleger sein Hausgeld berechnen möchte, macht er allerdings oft einen entscheidenden Fehler. Nämlich zieht er einfach den gesamten Betrag von seinen Mieteinnahmen ab. Jedoch ist das mathematisch völlig falsch. Folglich ruiniert dieser Fehler auf dem Papier sofort jede gute Rendite.
Tatsächlich besteht das Hausgeld aus zwei völlig unterschiedlichen Töpfen. Gemäß der Betriebskostenverordnung (Wikipedia) darfst du einen Großteil dieser Kosten direkt an deinen Mieter weiterreichen. Dazu zählen alle Posten, die durch den laufenden Gebrauch des Gebäudes entstehen. Beispielsweise gehören Wasserversorgung, Müllabfuhr oder Grundsteuer zu den umlegbaren Nebenkosten. Schließlich fließen diese Kosten in die jährliche Nebenkostenabrechnung ein. Somit sind sie für dich als Eigentümer ein reiner durchlaufender Posten.
Die Kostenfalle der Eigentümer
Dahingegen wird es bei dem Teil extrem spannend, den du nicht weitergeben darfst. Dabei geht es um die Kosten für die Hausverwaltung selbst oder die Kontoführungsgebühren des WEG-Kontos. Zudem bleiben deine monatlichen Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage immer an dir als Eigentümer hängen. Dementsprechend schmälern diese nicht-umlagefähigen Beträge deinen echten Cashflow direkt. Deshalb musst du sie streng separat betrachten.
So prüfst du den Wirtschaftsplan richtig
Sobald du vor dem Wohnungskauf stehst, solltest du vom Verkäufer immer den aktuellen Wirtschaftsplan anfordern. Denn ein guter Plan schlüsselt die umlegbaren und nicht-umlegbaren Kosten bereits centgenau auf.
Anschließend nimmst du einfach den nicht-umlagefähigen Anteil. Danach trägst du ihn direkt in unseren digitalen Immo-Tracker ein. Daraufhin zieht unser Algorithmus diesen Betrag automatisch von der Kaltmiete ab. Letztlich siehst du sofort deinen finalen, echten Überschuss nach Steuern. Dadurch kaufst du nie wieder eine Immobilie, die dich jeden Monat heimlich Geld kostet.
Häufige Fragen zur Hausgeldabrechnung
Was passiert bei Leerstand der Wohnung?
Steht deine Wohnung leer, übernimmt logischerweise kein Mieter die Betriebskosten. Folglich musst du als Eigentümer in dieser Zeit das komplette Hausgeld (inklusive Heizung und Wasser) aus eigener Tasche zahlen. Deshalb solltest du in deiner Kalkulation immer einen finanziellen Puffer für Mieterwechsel einplanen.
Darf ich die Bankgebühren der WEG umlegen?
Nein, das ist nicht erlaubt. Die Kontoführungsgebühren der Eigentümergemeinschaft zählen rechtlich zu den Verwaltungskosten. Somit sind sie absolut nicht umlegbar. Demzufolge mindern sie deine monatliche Mietrendite direkt.
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