Ertragswertverfahren Immobilien: Den echten Wert berechnen
Wer den fairen Kaufpreis eines Renditeobjekts ermitteln will, nutzt das Ertragswertverfahren für Immobilien. Wir zeigen dir die Formel, ein Praxisbeispiel und wie du dir die manuelle Rechnerei sparen kannst.
Was ist das Ertragswertverfahren bei Immobilien?
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren (das oft bei Eigennutzung angewendet wird), steht beim Ertragswert die Rendite im Fokus. Es beantwortet die Frage: Wie viel Geld erwirtschaftet das Objekt in der Zukunft? Das Ertragswertverfahren für Immobilien ist der Goldstandard für Investoren und Banken, um Mehrfamilienhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen marktgerecht zu bewerten. Weitere rechtliche Details dazu liefert auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (Wikipedia).
Die Formel für das Ertragswertverfahren von Immobilien
Die klassische Formel wirkt auf den ersten Blick komplex, ist aber logisch aufgebaut:
Bodenwert
+ Gebäudeertragswert (Reinertrag x Vervielfältiger)
= Vorläufiger Ertragswert
+/- wertbeeinflussende Umstände (z.B. Sanierungsstau)
= Ertragswert der Immobilie
Um den Reinertrag zu ermitteln, musst du von deinen Mieteinnahmen (Rohertrag) die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) abziehen.
Warum die manuelle Berechnung oft zu Fehlern führt
Viele Anfänger bauen sich für das Ertragswertverfahren von Immobilien eigene Excel-Tabellen. Das Problem: Ein falscher Liegenschaftszins oder ein vergessener Sanierungsabschlag führen zu massiven Fehlbewertungen. Du rechnest dir den Deal im schlimmsten Fall schön.
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Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren bei Immobilien
Der Vervielfältiger (auch Maklerfaktor genannt) errechnet sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz. Letzterer wird vom örtlichen Gutachterausschuss festgelegt und spiegelt das Marktrisiko wider.
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