Ertragswertverfahren Immobilien: Berechnung & Formel
Ertragswertverfahren Immobilien: Den Marktwert treffsicher berechnen
Das Ertragswertverfahren Immobilien ist für Investoren und Banken nämlich das entscheidende Wertermittlungsverfahren für Renditeobjekte. Hierbei trennt dieses Bewertungsverfahren den Bodenwert beispielsweise strikt vom eigentlichen Gebäudeertragswert ab. Deshalb zeigen wir dir in diesem Ratgeber die genaue gesetzliche Formel nach ImmoWertV, ein konkretes Praxisbeispiel sowie alle wichtigen Bewertungskriterien. Folglich sparst du dir ab sofort jede fehleranfällige Excel-Tabelle und bewertest Mehrfamilienhäuser verlässlich in Rekordzeit.
Der verlässliche Goldstandard für Investoren, Sachverständige und Banken
Was ist das Ertragswertverfahren für Immobilien?
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren steht beim Ertragswertverfahren für Immobilien ausschließlich der nachhaltige wirtschaftliche Ertrag im Fokus. Es beantwortet nämlich die entscheidende Frage jedes Investors, wie viel Reinertrag und Cashflow ein Mietobjekt in Zukunft erwirtschaftet.
Infolgedessen dient das Verfahren als unverzichtbarer Maßstab für finanzierende Banken bei der Beleihungswertermittlung. Zudem ist diese Wertermittlung in der bundesweit gültigen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verbindlich verankert. Demzufolge schützt dich eine fundierte Ertragswertberechnung wirksam vor unrentablen Fehlinvestitionen.
Eigentumswohnungen
Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Wohnungen im direkten Umfeld.
Einfamilienhäuser
Ermittlung über Bausubstanz, Bodenwert und Herstellungskosten abzüglich Abnutzung.
Renditeobjekte & MFH
Reiner Fokus auf Mieteinnahmen, Liegenschaftszins und Verzinsung des Kapitals.
Die Ertragswertverfahren Formel nach ImmoWertV im Überblick
Die mathematische Formel zur Ertragswertberechnung folgt nämlich einer logischen Trennung zwischen Grund und Boden sowie dem Baukörper. Dementsprechend bauen die einzelnen Rechenschritte strukturiert aufeinander auf:
Normiertes vs. vereinfachtes Ertragswertverfahren für Immobilien
Hierbei unterscheidet das Gesetz zwischen dem allgemeinen und dem vereinfachten Ertragswertverfahren. Darüber hinaus führen beide Rechenwege bei gleichen Annahmen stets zu einem mathematisch identischen Ergebnis.
Ertragswertverfahren Immobilien Berechnung: In 6 Schritten zum Ziel
Um den Ertragswert fundiert zu bestimmen, solltest du die folgenden sechs Schritte gewissenhaft durchlaufen. Dadurch vermeidest du typische Kalkulationsfehler, die Investoren nämlich bares Geld kosten:
Rohertrag ermitteln
Hierbei addierst du alle nachhaltig erzielbaren Jahreskaltmieten der Immobilie. Nebenkostenvorauszahlungen fließen hierbei nämlich nicht in die Berechnung ein.
Bewirtschaftungskosten abziehen
Nicht umlagefähige Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und das Mietausfallwagnis werden anschließend abgezogen. Folglich ergibt sich der reine Grundstücksreinertrag.
Bodenwertverzinsung subtrahieren
Da Grund und Boden nämlich nicht altert, verlangt der Gesetzgeber eine gesonderte Bodenverzinsung. Deshalb ziehst du den Bodenwert multipliziert mit dem Liegenschaftszins ab.
Vervielfältiger anwenden
Der Gebäudereinertrag wird danach mit dem Barwertfaktor multipliziert. Dieser Vervielfältiger spiegelt hierdurch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wider.
Bodenwert wieder addieren
Nun addierst du den vollen Bodenwert zum ermittelten Gebäudeertragswert hinzu. Somit erhältst du verlässlich den vorläufigen Ertragswert.
Sanierungsstau berücksichtigen
Zuletzt werden bestehende Bauschäden oder aufgelaufener Sanierungsstau wertmindernd abgezogen. Hieraus resultiert schließlich der finale Marktwert des Renditeobjekts.
Investoren-Tipp: Zudem empfehlen wir zur sauberen Trennung von Gebäude und Grundstück unseren kostenlosen Kaufpreisaufteilung Rechner, um Streitigkeiten mit dem Finanzamt bei der Abschreibung vorzubeugen.
Ertragswertverfahren Immobilien Beispiel: Konkrete Musterrechnung
Damit die theoretische Formel greifbar wird, betrachten wir nun ein realistisches Beispiel für ein Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten. Hierbei beträgt die Jahreskaltmiete 48.000 Euro bei einem Bodenwert von 150.000 Euro, einem Liegenschaftszins von 4,0 Prozent und 35 Jahren Restnutzungsdauer:
Dieses Praxisbeispiel verdeutlicht eindrucksvoll, warum der oberflächliche Maklerfaktor für Investoren unzureichend ist. Erst durch den genauen Abzug der nicht umlagefähigen Kosten erhältst du nämlich einen belastbaren Verkehrswert von rund 701.670 Euro.
Vervielfältiger & Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren
Der Vervielfältiger ist der stärkste Hebel bei der gesamten Ertragswertermittlung. Er drückt nämlich mathematisch aus, wie viele Jahreserträge ein Gebäude unter Einbeziehung des Marktzinses wert ist.
Hierbei ist q = 1 + (Liegenschaftszins / 100) und n = Restnutzungsdauer in Jahren definiert.
Typische Liegenschaftszinssätze für Immobilien nach Objektart
Den verbindlichen Liegenschaftszinssatz legt der örtliche Gutachterausschuss in seinen Marktberichten fest. Zur groben Orientierung gelten hierbei folgende Richtwerte:
| Immobilienart | Typischer Liegenschaftszins | Marktrisiko |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen (vermietet) | 2,5 % – 4,0 % | Gering (hohe Fungibilität) |
| Mehrfamilienhäuser (Wohnen) | 3,5 % – 5,5 % | Moderat (stabile Cashflows) |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 4,5 % – 6,5 % | Mittel (Gewerbeanteil beachten) |
| Reine Gewerbeimmobilien (Büro/Logistik) | 5,5 % – 8,0 % | Erhöht (Mietausfallrisiko) |
Ertragswertverfahren Immobilien mit Excel: Warum Tabellen scheitern
Viele private Investoren nutzen zur Wertermittlung noch immer selbst erstellte Excel-Tabellen. Dies birgt jedoch erhebliche Gefahren für dein Eigenkapital. Veraltete Formeln oder falsch angesetzte Zinssätze führen nämlich schnell zu Abweichungen im sechsstelligen Bereich. Dementsprechend triffst du deine Ankaufentscheidung womöglich auf einer trügerischen Datenbasis.
Fehleranfällige Formeln
Starre Tabellenblätter erkennen Tippfehler meist nicht. Zudem fehlt unterwegs bei Besichtigungsterminen jede Bedienbarkeit auf dem Smartphone.
Automatisierte App-Kalkulation
Dahingegen ermittelt der Immo-Tracker deinen Cashflow nach Steuern, Zinsänderungsrisiken und Renditen sekundenschnell direkt im Webbrowser.
Bankfertiges PDF-Dossier
Abschließend generierst du per Klick ein professionelles Bank-Exposé. Dadurch überzeugst du deinen Finanzierungsberater auf Anhieb.
Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren bei Immobilien (FAQ)
Hier beantworten wir die meistgestellten Fragen von Investoren und Eigentümern zur Ertragswertberechnung:
Wann wird das Ertragswertverfahren für Immobilien angewendet? ▼
Das Verfahren kommt nämlich immer dann zum Einsatz, wenn die Erzielung von Rendite und Mieteinnahmen im Vordergrund steht. Typische Anwendungsfälle sind vermietete Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekte. Folglich bildet der nachhaltige Mietertrag hierbei das zentrale Fundament der Bewertung.
Wie finde ich den richtigen Vervielfältiger im Ertragswertverfahren? ▼
Der Vervielfältiger errechnet sich mathematisch aus der Restnutzungsdauer und dem örtlichen Liegenschaftszinssatz. Deshalb kannst du ihn entweder aus den amtlichen Tabellen der ImmoWertV ablesen oder direkt in unserer App ermitteln lassen.
Was versteht man unter dem Liegenschaftszins? ▼
Der Liegenschaftszinssatz ist der marktübliche Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken verzinst wird. Er reflektiert nämlich das standortbezogene Risiko. Festgelegt wird er von den unabhängigen örtlichen Gutachterausschüssen auf Basis realer Kaufpreise.
Welche Kosten zählen zu den Bewirtschaftungskosten? ▼
Hierzu gehören alle Kosten, die der Vermieter nicht auf Mieter umlegen darf. Dies sind Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten. Infolgedessen machen sie meist zwischen 18 % und 28 % der Mieteinnahmen aus.
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