Ertragswertverfahren Immobilien: Berechnung, Formel & Beispiel
Wer den echten Wert eines Renditeobjekts ermitteln will, nutzt das Ertragswertverfahren für Immobilien. Deshalb zeigen wir dir hier die genaue Formel, ein verständliches Praxisbeispiel und wie du dir die fehleranfällige manuelle Rechnerei ab sofort komplett sparst.
Was ist das Ertragswertverfahren bei Immobilien?
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren (das du oft bei Eigennutzung anwendest), steht beim Ertragswert ausschließlich die Rendite im Fokus. Es beantwortet die entscheidende Frage: Wie viel Geld erwirtschaftet das Objekt in der Zukunft? Folglich ist das Ertragswertverfahren bei Immobilien der Goldstandard für Investoren und Banken, um Mehrfamilienhäuser oder vermietete Eigentumswohnungen marktgerecht zu bewerten. Weitere rechtliche Details dazu liefert außerdem die Immobilienwertermittlungsverordnung (Wikipedia).
Die Ertragswertverfahren Formel einfach erklärt
Die klassische Formel wirkt auf den ersten Blick komplex, baut aber extrem logisch aufeinander auf:
- Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert)
- + Gebäudeertragswert (Reinertrag × Vervielfältiger)
- = Vorläufiger Ertragswert
- +/- Marktanpassung (z.B. Sanierungsstau oder Top-Zustand)
- = Finaler Ertragswert der Immobilie
Um den wichtigen Reinertrag zu ermitteln, ziehst du von deinen Mieteinnahmen (Rohertrag) zuerst die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) ab.
Ertragswertverfahren Immobilien: Ein Praxis-Beispiel
Damit die Theorie greifbar wird, rechnen wir ein konkretes Ertragswertverfahren Beispiel durch. Stell dir vor, du kaufst ein kleines Mehrfamilienhaus:
- Der Bodenwert des Grundstücks beträgt 100.000 €.
- Der jährliche Reinertrag (Mieteinnahmen minus Kosten) liegt bei 20.000 €.
- Der Vervielfältiger (basiert auf Restnutzungsdauer und Liegenschaftszins) liegt bei 15.
- Das Dach muss erneuert werden (Sanierungsstau: -30.000 €).
Die Berechnung: Du multiplizierst den Reinertrag (20.000 €) mit dem Vervielfältiger (15) und erhältst den Gebäudeertragswert von 300.000 €. Anschließend addierst du den Bodenwert (100.000 €), was einen vorläufigen Wert von 400.000 € ergibt. Zuletzt ziehst du die 300.000 € für das neue Dach ab. Der finale Ertragswert der Immobilie liegt somit bei 370.000 €.
Ertragswert berechnen: Warum Excel oft zu Fehlern führt
Viele Investoren bauen sich für die Immobilienbewertung eigene Excel-Tabellen. Das große Problem: Ein falscher Liegenschaftszins oder ein vergessener Sanierungsabschlag führen zu massiven Fehlbewertungen. Dadurch rechnest du dir den Deal im schlimmsten Fall unbewusst schön.
Die smarte Lösung: Lass unser Tool kalkulieren
Spar dir die manuelle Taschenrechner-Akrobatik. Mit dem kostenlosen Immo-Tracker prüfst du Angebote in unter 2 Minuten. Du gibst Kaufpreis und Miete ein, und das Tool zieht alle relevanten Kosten automatisch ab – fehlerfrei und sofort auf deinem Bildschirm.
Häufige Fragen zur Ertragswertverfahren Berechnung
Wie finde ich den richtigen Vervielfältiger?
Der Vervielfältiger (oft Maklerfaktor genannt) errechnet sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszinssatz. Den exakten Liegenschaftszins legt der örtliche Gutachterausschuss fest. Er spiegelt das spezifische Marktrisiko der jeweiligen Region wider.