Degressive AfA Immobilien (2026): Wer profitiert wirklich?
Zunächst war die lineare Abschreibung für Vermieter jahrelang das Maß aller Dinge. Jedoch hat die Bundesregierung durch das neue Wachstumschancengesetz einen massiven Steuerturbo gezündet. Denn die degressive AfA für Immobilien (bis 2026) erlaubt dir nun deutlich höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Deshalb kannst du deine Steuerlast radikal senken. Anschließend zeigen wir dir an einem konkreten Beispiel, für wen sich dieser Wechsel wirklich auszahlt.
Was ändert sich bei der neuen Abschreibung?
Grundsätzlich konntest du Neubauten bisher nur linear mit 3,00 % pro Jahr steuerlich absetzen. Das bedeutet, die Abschreibungssumme blieb jedes Jahr exakt gleich. Dementsprechend dauerte es Jahrzehnte, bis die Immobilie abgeschrieben war.
Hingegen erlaubt dir die neue Regelung einen Satz von satten 5,00 %! Allerdings wird dieser Prozentsatz nicht vom ursprünglichen Kaufpreis berechnet, sondern immer vom verbleibenden Restbuchwert. Folglich ist die Steuerersparnis im ersten Jahr gigantisch, sinkt dann aber von Jahr zu Jahr langsam ab.
Das konkrete Rechenbeispiel
Damit der Unterschied glasklar wird, vergleichen wir beide Modelle bei einem fiktiven Gebäudeanteil von 300.000,00 €.
Die lineare AfA (3,00 %)
Wenn du die klassische Variante wählst, rechnest du: 300.000,00 € × 3,00 %. Demzufolge darfst du im ersten Jahr exakt 9.000,00 € von der Steuer absetzen. Auch in Jahr 2 und Jahr 3 bleibt dieser Betrag starr bei 9.000,00 €.
Die degressive AfA (5,00 %)
Entscheidest du dich für das neue Modell, ziehst du im ersten Jahr satte 15.000,00 € ab! Im zweiten Jahr rechnest du dann 5,00 % vom Restwert (285.000,00 €) und setzt 14.250,00 € ab. Somit generierst du in den ersten, kritischen Jahren enorm viel steuerfreien Cashflow.
Häufige Fragen (FAQ)
Nein, leider nicht. Tatsächlich greift die Regelung nur für neu gebaute Wohngebäude. Dabei muss der Baubeginn (oder der rechtswirksame Kaufvertrag) in der Regel zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen.
Ja! Zwar sinkt der degressive Betrag von Jahr zu Jahr. Jedoch erlaubt das Gesetz einen einmaligen Wechsel. Sobald die lineare AfA mathematisch höher wäre als die degressive, darfst du dauerhaft zurückwechseln.
Ja, absolut. Sofern du die Immobilie selbst bewohnst, darfst du keine AfA geltend machen. Folglich ist diese Steuererleichterung exklusiv für private Vermieter und Investoren (Anlage V) gedacht.
Achtung: Behalte deine Abschreibungen im Blick!
Egal ob linear oder degressiv – du musst deinen realen Cashflow nach Steuern kennen. Manage deine Gebäudeanteile, AfA-Sätze und Mieten ab sofort im Immo-Tracker. 100 % lokal, DSGVO-konform und direkt im Browser!
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