Beleihungsauslauf berechnen (LTV): So geht’s
Wenn du bei der Bank einen Kredit für eine neue Immobilie oder eine Umschuldung anfragst, schaut der Sachbearbeiter zuerst auf eine einzige Kennzahl: den LTV (Loan-to-Value). Wenn du deinen exakten Beleihungsauslauf berechnen kannst, gehst du auf Augenhöhe in die Verhandlung. Wir zeigen dir, wie die Bank tickt und wie du bessere Zinsen herausholst.
⚡ Beleihungsauslauf (LTV) Rechner
Warum Banken deinen Beleihungsauslauf berechnen
Der Beleihungsauslauf (Wikipedia) gibt das Verhältnis zwischen deinem Darlehensbetrag (Restschuld) und dem Beleihungswert der Immobilie in Prozent an. Für die Bank ist das der ultimative Risiko-Indikator. Je niedriger der Wert, desto sicherer ist das Geld der Bank im Falle einer Zwangsversteigerung.
Die Formel: Beleihungsauslauf berechnen
Die Rechnung ist einfach: (Darlehenssumme / Beleihungswert) * 100. Wenn du eine Wohnung für 100.000 € kaufst (Wert) und 80.000 € Kredit aufnimmst, liegt dein Auslauf bei 80 %. Das gilt als extrem solide und bringt dir bei fast allen Banken Top-Konditionen.
Achtung: Das Niederstwertprinzip
Ein häufiger Fehler von Anfängern: Sie setzen den Kaufpreis mit dem Beleihungswert gleich. Banken ziehen vom Kaufpreis jedoch meist einen Sicherheitsabschlag von 10 % bis 20 % ab (wie oben im Rechner simuliert). Eine 100-Prozent-Finanzierung (Kaufpreis = Kredit) ist für die Bank intern oft schon eine 110-Prozent-Beleihung!
So optimierst du deinen LTV für bessere Zinsen
Wenn du den Sprung von einer 90 % Beleihung auf unter 80 % oder sogar 60 % schaffst, belohnt dich die Bank mit deutlich niedrigeren Zinsen. Hier sind drei Wege, um das zu erreichen:
1. Eigenkapital & Tilgung
Der klassische Weg. Je mehr Eigenkapital du einbringst oder je schneller du den Kredit tilgst, desto geringer wird deine Restschuld im Verhältnis zum Wert der Immobilie.
2. Den Immobilienwert steigern
Banken berechnen den Wert stark nach dem Ertrag. Wenn du die Miete maximal erhöhst, steigt oft auch der fiktive Bankwert deiner Immobilie. Bei gleicher Restschuld sinkt dadurch sofort dein LTV!
3. Dashboard statt Taschenrechner
Erspare dir das manuelle Rechnen vor dem Banktermin. Nutze unsere kostenfreie Vermögensbilanz, um deinen Portfolio-Auslauf auf einen Blick zu analysieren.
Häufige Fragen zur Bank-Finanzierung
Pfandbriefbanken dürfen Kredite nur bis zu einer Grenze von 60 % des Beleihungswerts (nicht Kaufpreis!) über günstige Pfandbriefe refinanzieren. Alles darüber (bis ca. 80 %) wird teurer refinanziert. Diese Kosten gibt die Bank in Form von Zinsaufschlägen an dich weiter. Kredite über 80 % oder 90 % LTV beinhalten zudem hohe Risikozuschläge.
Ja, fast jeden Monat! Durch deine laufende Tilgung sinkt die Restschuld. Gleichzeitig steigt (historisch gesehen) der Marktwert deiner Immobilie durch Inflation und Wertentwicklung. Das bedeutet: Dein LTV verbessert sich über die Jahre automatisch enorm. Das ist dein größter Vorteil bei der anstehenden Anschlussfinanzierung.