Beleihungsauslauf berechnen: Den besten Bankzins sichern
Dein Darlehenszins hängt maßgeblich von einer einzigen Kennzahl ab: dem Risiko der Bank. Wenn du vor der Finanzierungsanfrage deinen Beleihungsauslauf berechnen kannst, verhandelst du garantiert auf Augenhöhe. Anschließend zeigen wir dir, wie viel Eigenkapital du exakt brauchst, um die besten Konditionen zu erhalten.
Warum du deinen Beleihungsauslauf berechnen musst
Sobald du bei der Bank sitzt und einen Kredit für eine Immobilie anfragst, schaut der Berater nicht nur auf dein Einkommen. Die wichtigste Kennzahl zur Risikobewertung des Objekts ist der sogenannte LTV (Loan-to-Value). Dabei setzt du die Höhe des Darlehens ins Verhältnis zum Beleihungswert.
Die LTV-Faustregel
Je mehr Eigenkapital du in den Deal einbringst, desto geringer ist der Auslauf. Folglich bedeutet ein niedriger Wert für die Bank ein extrem geringes Risiko, falls du deinen Kredit nicht zurückzahlen kannst. Zudem belohnt die Bank dieses geringe Risiko mit einem deutlich günstigeren Zins.
Kaufpreis ist nicht gleich Beleihungswert
Achtung: Banken ziehen vom Kaufpreis meist einen Sicherheitsabschlag von 10 bis 20 Prozent ab. Dementsprechend liegt der anerkannte Wert oft unter dem Kaufpreis. Wie genau Banken dieses Risiko intern bewerten, kannst du detailliert auf Wikipedia nachlesen.
Den optimalen Beleihungsauslauf berechnen per App
Um in der Praxis nicht mit Zetteln und dem Taschenrechner dazustehen, solltest du unseren interaktiven Tracker nutzen. Anstatt mühsam per Hand zu rechnen, trägst du Kaufpreis und dein verfügbares Eigenkapital einfach direkt in unser Tool ein. Schließlich ist die App komplett mobil-optimiert und erfordert keinen Cloud-Upload.
Darüber hinaus kannst du spielerisch simulieren, wie sich dein Return on Equity (ROE) verändert, wenn du 10 % mehr Eigenkapital einbringst und dafür einen besseren Zins bekommst. Somit hebelst du deinen Gewinn auf das eingesetzte Kapital enorm.
Vorbereitung auf den Banktermin
Sobald du deine Finanzierungsstruktur festgelegt hast, geht es an die Präsentation. Banken lieben gut vorbereitete Investoren. Deshalb solltest du immer eine professionelle Immobilien Exposé Vorlage einreichen, in der dein geplanter Loan-to-Value bereits sauber dokumentiert ist.
Zusätzlich solltest du zur eigenen Sicherheit abschließend immer noch dein persönliches Zinsänderungsrisiko berechnen. Tatsächlich schützt dich dieser Stresstest davor, bei der Anschlussfinanzierung in zehn Jahren in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten, falls die Zinsen in der Zwischenzeit steigen sollten.
FAQ: Immobilienfinanzierung & Risiko
Bei dieser Variante finanzierst du den kompletten Kaufpreis über die Bank, bringst jedoch die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler) aus eigener Tasche ein. Infolgedessen liegt der Beleihungsauslauf meist bei über 100 %, da der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt. Dies führt zu deutlichen Zinsaufschlägen.
Den absoluten Top-Zins vergeben die meisten Banken bei einem LTV von unter 60 %. Beispielsweise müsstest du bei einem Haus im Wert von 100.000 Euro mindestens 40.000 Euro an Eigenkapital (plus Nebenkosten) einbringen. Dennoch kann das deine Eigenkapitalrendite stark drücken.