AfA Immobilien berechnen: Steuern clever sparen
Ein negativer Cashflow auf dem Papier ist oft der beste Freund des Investors – solange das Bankkonto in der Realität im Plus ist! Wenn du deine AfA Immobilien berechnen willst, legst du den Grundstein für massiven steuerfreien Vermögensaufbau. Wir zeigen dir, wie die Abschreibung funktioniert und wie du sie optimal für deine Rendite nutzt.
Darum solltest du die AfA Immobilien berechnen
Das Kürzel AfA steht für Absetzung für Abnutzung (Wikipedia). Das Finanzamt geht davon aus, dass sich ein Gebäude über die Jahrzehnte abnutzt und an Wert verliert. Diesen fiktiven „Wertverlust“ darfst du jedes Jahr als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen, wodurch deine Steuerlast massiv sinkt.
Die 2 %, 2,5 % oder 3 % Regel
Wie viel du abschreiben darfst, hängt vom Baujahr ab. Altbauten (vor 1925) werden meist mit 2,5 % abgeschrieben. Normale Bestandsgebäude mit 2 %. Durch das jüngste Wachstumschancengesetz winken für Neubauten teilweise sogar 3 % oder lukrative degressive Abschreibungen!
Grundstück vs. Gebäude
Der größte Fehler beim AfA Immobilien berechnen: Viele Anfänger nehmen den kompletten Kaufpreis. Du darfst aber nur das Gebäude abschreiben, nicht den Grund und Boden! Grundstücke nutzen sich laut Finanzamt nicht ab.
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So findest du den reinen Gebäudeanteil heraus
Um den exakten Abschreibungsbetrag zu erhalten, musst du den Kaufpreis (inklusive Anschaffungsnebenkosten wie Notar und Makler) auf Grundstück und Gebäude aufteilen.
1. Im Kaufvertrag regeln
Der Königsweg: Lege den Gebäudeanteil (z. B. 80 %) und den Grundstücksanteil (20 %) direkt realistisch im notariellen Kaufvertrag fest. Das Finanzamt akzeptiert diese Aufteilung in der Regel, wenn sie nicht völlig unrealistisch ist.
2. BMF-Rechner nutzen
Steht nichts im Kaufvertrag, greift das Finanzamt auf ein eigenes Excel-Tool zurück (Arbeitshilfe des BMF). In teuren Lagen (z. B. München) kann der Grundstücksanteil dann schnell bei 60 % liegen – was deine Abschreibung massiv schmälert!
3. Netto-Cashflow visualisieren
Wenn du deinen AfA-Satz kennst, trage ihn in unseren Deal Tracker ein. Wir berechnen dir deinen realen Cashflow nach Berücksichtigung deiner persönlichen Steuerklasse.
Häufige Fragen zur Abschreibung
Ja, aber hier droht die „15-Prozent-Falle“! Wenn du in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15 % des reinen Gebäudewertes (ohne Grundstück) für Renovierungen ausgibst, wertet das Finanzamt diese als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Du darfst sie dann nicht sofort im selben Jahr von der Steuer absetzen, sondern musst sie mühsam über 50 Jahre zusammen mit dem Gebäude abschreiben (AfA).
Nein. Die Gebäude-AfA ist reine Kapitalanlegersache. Für selbst genutztes Wohneigentum gibt es diese Form der Abschreibung nicht (Ausnahmen bilden lediglich denkmalgeschützte Immobilien, für die es Sonderabschreibungen gibt).